不動産アパートオーナーが亡くなったときの手続きの流れと相続の注意点は？
相続のよくあるご質問札幌 相続トップ＞相続のよくあるご質問＞不動産アパートオーナーが亡くなったときの手続きの流れと相続の注意点は？
不動産アパートオーナーがお亡くなりになった時の手続きの流れは、一般的な相続手続きの流れに加え、アパートローン返済中の場合は、
- 抵当権者である銀行等への連絡
- 相続税申告の要否の慎重な検討
- 死亡から４か月以内の準確定申告
アパートローンの債務を弁済済みであれば、
- 抵当権の解除
などが代表的なものとして挙げられます。
不動産アパートオーナーの相続の際の主な注意点は、
- ① 相続税に注意すること（申告の要否、適切な税理士の選定、納期までの相続手続きの完了により納税資金の捻出）
- ② 遺産分割の際、不動産オーナーを承継する相続人のリスクについて十分把握すること
が挙げられます。
それでは、不動産アパートオーナーの相続手続きについて相続の専門家が解説します。
相続や遺言全般についてお困りの方は、相続・遺言専門のたまき行政書士事務所へお気軽にご相談ください。
まずはお気軽にお電話、メール、LINEでお問合せください。
LINEビデオやZOOM、Skypeを利用したテレビ電話相続相談も実施しております。
不動産アパートオーナーが死亡した時の具体的な流れ
大きな流れは図の通りとなりますが、不動産アパートオーナーが死亡したときには、これに加えて行うべきことが多数あります。以下、事案に基づき解説します。
事案
札幌市北区に住む不動産アパートオーナー男性が８０歳で死亡
相続財産
- 不動産（すべて札幌市北区内）
- 自宅一軒家
- ２階建て木造アパート（築２０年、弁済済みだが根抵当権が抹消登記されていない）
- ４階建てＲＣマンション（築１５年、残債あり）
- 預貯金３行プラス現金 計２０００万円
- 借り入れ（残債）１５００万円（４階建てＲＣマンションに根抵当権設定あり）
このような財産構成の場合、相続税が発生する可能性が非常に高いため、できるだけ早い段階で財産調査を開始する必要があります。
不動産アパートオーナーの相続手続きの流れ
相続手続きに必要な戸籍を収集し、相続人の確定をします。
相続人の権限で財産調査をします。相続人が行政書士等の士業に依頼して、士業者が代わりに調査をすることも可能です。
銀行関係の手続きでは、死亡日時点での残高証明書（相続評価額証明書と呼ぶこともあります）を取得し、手元にある通帳以外に口座がないか調べます。不動産については、名寄帳の写しと固定資産評価証明書を取得し、登記簿も取得します。
相続税がかかるかどうか検討するため、自宅およびアパート上の土地について、原則として路線価で土地の価格を評価し、借地権割合を考慮し不動産全体の評価額を計算します。
財産目録を作成し、相続税基礎控除額に達するか否かを検討します。
相続税が発生する案件の場合、早い段階で相続税申告に詳しい税理士を選定します。
遺産分割協議および遺産分割協議書作成後、金融資産と不動産の相続手続きをします。
不動産の名義変更が完了した後は、死亡日に遡って不動産を相続した相続人の方が不動産オーナー（賃貸人）となるため、部屋を借りている方（賃借人）に賃貸人が変更したことを通知します。
根抵当権、抵当権が設定されている場合、借り入れをしている銀行に連絡をし、残債がいくらなのかを調べて、残債がない場合には、抵当権解除証書の発行依頼をします。
今回の札幌市北区の事案の場合、２階建て木造アパートについては、抵当権の解除証書の発行を貸出金融機関（銀行等）に依頼します。
4階建てRCマンションは残債があるため、貸出先金融機関と打ち合わせをして、相続手続き後に債務者変更を行います。
債務者変更とは、新所有者となる相続人の方が、不動産オーナーであった被相続人に代わり債務者となることです。
金融機関によって手続きの流れが異なりますので、貸出先金融機関と協力して行っていくことになります。
不動産オーナーのほとんどが個人事業主として開業をしているため、故人に代わり相続人が死亡から４か月以内に準確定申告（所得税の申告）というものを行います。
担当した税理士が試算した相続税額を、被相続人の死亡後１０か月以内に申告納税することで完了します。
バランスの崩れた資産構成の場合要注意
今回の事例では、預貯金を含む現金（計２０００万円）の蓄えが比較的ありましたが、不動産に対し預貯金・現金の割合が著しく低い相続財産構成の場合もあります。その場合、相続した不動産を売却することも検討する必要があります。
特に、北海道の場合、１１月から３月の冬季期間は降雪のため不動産が売れない傾向にありますので、相続発生後すぐに売却についても考えていく必要があります。
お気軽にご相談ください
たまき行政書士事務所では、相続手続きはもちろんのこと、事務所に併設するさくはな不動産にて不動産の売却、管理等総合的なご相談が可能です。
不動産オーナーの親御様が死亡しどうしてよいか分からなくなった場合には、一度たまき行政書士事務所にご相談いただければ、解決策が見つかるかもしれません。
まずは、お電話、メール、LINEにてお気軽にご連絡ください。
遠方の方ですと、専用のオンライン面会ツールでのご相談も可能です。
無料訪問相談・無料テレビ電話相談のご予約や、ご質問等はお気軽に
たまき行政書士事務所の無料訪問相談について >>
たまき行政書士事務所の
ごあんないABOUT
相続・遺言専門のたまき行政書士事務所
- 代表 行政書士 田巻裕康
-
[住所]
北海道札幌市北区北32条西5丁目3-28
SAKURA-N32 1F
011-214-0467
070-4308-1398（行政書士直通電話）
電話受付：平日9時～18時 - [交通アクセス]
地下鉄南北線：北３４条駅（３番出口）から徒歩１分
相続遺言YouTube教室 随時更新中！
行政書士田巻裕康による相続・遺言に関する解説動画をYouTubeにて公開中。一般のお客様はもちろん、相続実務を行ったことのない行政書士の方もぜひご活用ください。