持ち家を相続するときに必要なことは何ですか?

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いろいろ必要なことはありますが、ポイントを絞り必要なことを5点挙げると、

ということです。

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1. 持ち家(一軒家、マンション)を相続するには、必要な資料集めから

銀行の解約手続きもそうですが、持ち家を有していた方が亡くなり、法定相続人が相続するには、手続きに必要な資料(戸籍や各種証明書)集めが必要です。

具体的には、

  • ⅰ. 相続手続に必要な戸籍一式(具体例:被相続人の出生から死亡までの戸籍、相続人の現在戸籍等)
  • ⅱ. 不動産登記簿
  • ⅲ. 固定資産評価証明書や固定資産納税通知書など価格がわかる資料
  • ⅳ. 不動産権利証(登記済証又は登記識別情報通知など)
  • ⅴ. 相続人全員の印鑑登録証明書

が必要です。

夫のも持ち家は当然に妻のものになるわけではない

よく誤解があるのですが、亡き夫が死亡して、同居の妻の方がご自身のみで当然に名義変更ができるわけではありません

あくまで、相続人が複数いる場合には、相続人全員の署名押印(遺産分割協議書等へ署名押印)の必要があります。

そのため、法定相続人が誰であるかの確認資料として、

  • ⅰ. 相続手続に必要な戸籍一式(具体例被相続人の出生から死亡までの戸籍、相続人の現在戸籍等)
  • ⅴ. 相続人全員の印鑑登録証明書

が必要となります。

不動産の相続手続きの流れについて詳しくは、「不動産の相続(名義変更)でお困りの方へ」をご覧ください。

2. 相続人の中で誰が持ち家を相続するか話し合う

持ち家を所有の方が亡くなるとその時点で、遺産分割協議書によって誰かに単独あるいは共同相続させることが決まるまでは、持ち家は、対外的に権利関係のはっきりしない共有の相続財産ですので、相続人の方全員で誰が持ち家を相続するのか話し合う必要があります。

専門用語でいうと、この話合いを“遺産分割協議”といいます。

遺産分割協議では、できれば、持ち家は誰か一人の所有にするということがポイントです。

例えば二人の2分の1ずつの共有でも相続登記できますが、紛争の先送りとなる場合がありますので、しっかりと話し合いをして単独所有にすることが大事です

3. 相続登記までしっかりする

持ち家(一軒家、マンション)及び土地(宅地、原野、山林)など不動産には、登記制度が採用されておりますので、所有者であることを対外的に示すために持ち家の所有者は、不動産登記簿に所有者として登録されております。

この登記制度ですが、自己申告制となっており、ある方が死亡したからと言って役所(法務局)の方で自動的に名義変更をしてくれるわけではありません。

あくまで、法定相続人(あるいは遺言執行者)の方で、名義変更を依頼する必要があります

相続により発生した権利関係の名義変更することを“相続登記”といいますが、相続登記までしっかりするということが持ち家を相続するときに必要な最重要事項といえます。

相続が発生して相続登記(相続を原因とする名義変更)をしなくても、固定資産税だけ占有者等が納めていれば、そのまま住むことはできますが、何年も放置していると、

  • 名義人の死亡時の当時の相続人の他に、数次相続等が発生する
  • 一部の相続人の認知症が強くなって遺産分割協議ができない状態になる

などして、複雑になり解決が困難となることがあります。

そのため、持ち家の所有者に相続が発生したら相続登記までしっかりするということが大切です

4. 持ち家の相続財産額を大まかに把握する

相続では、持ち家の価格を大まかにでも把握することが必要です。特に、北海道でいえば、札幌市の地下鉄圏内に持ち家がある方は特に注意が必要です。

理由としては、土地が高いエリアに持ち家がある場合、土地の評価額が高額になると、相続税の基礎控除額に達する可能性が出てくるからです。

持ち家等の不動産と預貯金等を合計した相続財産全体で、相続税の基礎控除額を超えるような場合相続税の申告期限を意識して素早く相続手続きを行う必要があるため、大まかにでも財産額を把握する必要があります

大まかな持ち家の相続財産額の判断方法

ⅰ. 建物について

固定資産納税通知書(5月の連休明け位に到着する横長の紙束)の家屋欄の“価格”あるいは、“評価額”と書いているところを見ます。

その価格または評価額として計上されている額が基本的には、相続で使う財産額となります。

ⅱ. 建物の下の宅地について

基本的には、住宅地だと、路線価という国税庁のホームページで公開されている額を基準に行います。土地の㎡数については、固定資産納税通知書に記載があります。

具体的には、路線価1㎡=70,000円の路線価の土地が150㎡とすると、概算として、1050万円(7万円×150)となります。

路線価の計算が大変であれば、大まかな計算方法として、固定資産評価額に1.2位をかけるという方法もあります。

具体的には、固定資産納税通知書に記載されている固定資産評価額(宅地)が、900万円とすると、相続財産としての宅地の概算は、1080万円となります。

5. 何年も相続登記を放置しない

将来的に相続登記に期限を設けるという国の方針がありますが、令和3年3月現在のところ相続登記に期限の制限はありません。

しかし、現在いわゆる“空き家問題”や“所有者不明土地問題”については、持ち家等の相続が発生したのに何年も相続登記をしないで放置していたということから来ています。

相続登記は、時間が経過すればするほど難しくなります。原因はいろいろありますが、一例を挙げると、

  • ⅰ. 時間の経過で相続人の人数が増える
  • ⅱ. 相続人の中に認知症等で遺産分割協議に参加できない方が出てくる
  • ⅲ. 役所の資料の中に住民票や戸籍の附票など5年で廃棄されるものがあり、相続手続き(相続登記)の際に必要な作業が増える

ということがあります。

納税義務者という地位で税金を払い続けて持ち家を現状維持で存続させることもできなくはないですが、早目に実態と権利を一致させるために相続登記をした方がよいでしょう

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今回は、“持ち家を相続するときの必要なこと”に絞って解説しましたが、実際の相続では、もっと細かな点で、個別に相談したい事情が多くあると思います

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