相続登記の義務化が２０２３年度から施行される可能性あり。要注意です。
相続・遺言コラム所有者不明土地問題と、相続登記の義務化について
北海道内には、所有者不明土地や空き家が多くあります。
日経新聞（令和３年２月６日）によると、所有者不明土地対策（解決策）として、政府が２０２１年３月の通常国会で、長期間相続登記されていない土地について、相続発生から３年以内に相続登記をしなければ、１０万円以下の過料が科されるという法案を提出する予定としております。
この法案が成立すれば、２０２３年度から不動産の相続登記義務化がスタートします。
実務で経験する所有者不明土地、空き家問題について
所有者不明土地問題や空き家問題は、相続の仕事をしているとよく目の当たりにします。
具体例を挙げてみます。
実例１
祖父の土地を自分が事実上、占有・所有しているが、相続が発生してから２０年以上経っている。
実例２
父の土地建物に、長男夫婦が父と同居して住んでいたが、５年前に父が死亡した。
長男夫婦は、固定資産税だけ払って当該土地に住み続けているが、相続登記はしていない。
二男夫婦は、あることが原因で長男夫婦とあまり交流がないため、当該土地の件について協議ができず、父の名義のままにしている。
実例３
父が死亡し、その１年後母も死亡し、父名義の実家に住む人がいなくなった。
長男の自分が、実家が空き家になるので売却しようとしたが、不動産屋さんに行くと、「相続登記をしてからでないと売れない」と言われた。
相続登記は面倒くさそうで、専門家に頼むと費用がかかるので、固定資産税だけ払い続けてそのままにしている。
実例４
昭和５０年代に父が不動産投資で山林を買っていたが、資産価値がないことが分かった。
何とかしなければいけないと分かってはいるものの、相続登記せずにそのまま１０年が経過している。
実例５
土地を保有していた方に子供や妻がいなかったので、遺産分割協議をして兄弟姉妹が土地を相続すべきだが、兄弟姉妹がバラバラの地域に住んでいるので、７年以上経ってもまだ相続登記をしていない。
これは、実務で出てくる所有者不明土地問題、空き家問題の実例の一部です。
実際には、様々な理由で所有者不明土地問題、空き家問題が発生しています。
法律上、遺産分割協議に期限はないが、不動産がある場合は要注意
相続による銀行口座の解約については、今のところ、通帳など一定の口座がわかる情報があれば、相続発生から１０年以上経過していても、問題なく解約できます。
しかし、不動産については、簡単に分けられないものであるため、銀行口座の解約に比べると、遺産分割協議がスムーズにいかないことが多いです。
相続人同士で、いわゆる“土地の押し付け合い”が生じることもあります。
札幌市の地下鉄圏内のような換金性の高い土地であれば、取得したい相続人が出てくるのですが、地方都市の山林の土地、古い建物が上に建っている宅地などは、相続人同士が相続したくないと主張し合い、結局そのまま相続登記をせずに、固定資産税だけを払い続ける状態になることが多いです。
所有者不明土地問題を生じさせないための現実的な対策
所有者がご存命（死亡前）のとき
所有者が生前にできる相続対策は、ⅰ 不要な土地建物を売却することです。そうすることで相続人の手続にかかる負担を軽減できます。
ⅱ 住まいとなっている自宅については、公正証書遺言で遺言執行者を指定し、受遺者（自宅を相続、または遺贈する人）を特定しておくとスムーズに名義変更や売却ができます。
ⅲ 消えている抵当権はしっかりと抹消し、民事信託（家族信託）など複雑な制度には組み込まずに、経理関係をシンプルにすることが重要だと思います。
所有者が死亡した後
所有者が死亡した後は、ⅰ できるだけ早く遺産分割協議をすることです。早くから不動産の相続について話し合うと、解決できる可能性が高まります。
目安として、所有者が死亡して５年以上経つと新たな相続が発生し、いわゆる“数次相続”となります。そうなると、遺産分割協議書に署名押印する相続人の数が増えてしまい、協議がまとまらなくなります。
ⅱ 相続発生から５年以上経過してしまった土地や建物の問題を解決するには、丁寧な手順で進める必要があります。相続人様同士では解決が難しくなりますので、最初から、相続に詳しい専門家に相談した方がよいでしょう。
ⅲ 死亡した所有者に子供がいない、いわゆる“兄弟姉妹相続”は難度が高い相続となりますので、最初から、相続の専門家に相談すると良いでしょう。
札幌市内には、無料で相続相談ができる所が多くありますので、是非利用してみてください。
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このページの著者
たまき行政書士事務所
代表 行政書士 田巻 裕康
大学卒業後、サービス業の仕事を長年経験。その後、２９歳で初めて本格的に法律を学びはじめる。行政書士に合格し、東京にある、相続遺言専門の行政書士事務所で勤務。もっと、ゆっくりと時間をかけてお客様に寄り添いたい気持ちが強くなり、第二の故郷である札幌にて独立し、たまき行政書士事務所を開業。
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