相続登記の義務化が２０２３年度から施行される可能性あり。要注意です。

相続・遺言コラム

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所有者不明土地問題と、相続登記の義務化について

北海道内には、所有者不明土地や所有者不明土地や空き家が多くあります。

今回、日経新聞（令和３年２月６日）によると、政府が２０２１年３月の通常国会で、所有者不明土地対策（解決策）として長期間相続登記されていない土地について、相続発生から３年以内に相続登記をしなければ、１０万円以下の過料が課されるという法案を提出する予定としております。

この法案が成立すれば、２０２３年度から不動産の相続登記義務化がスタートします。

実務で経験する所有者不明土地、空き家問題について

所有者不明土地問題や空き家問題は、相続の仕事をしているとよく目の当たりにします。

具体例を挙げてみます。

実例１

祖父の土地で自分が事実上、占有、所有しているが、相続が発生してから２０年以上経っている。

実例２

５年前父が死亡した。父の土地建物には、長男夫婦が父と同居して住んでいたが。長男夫婦は、固定資産税だけ払い続け住み、相続登記をしていない。二男夫婦とは、あることが原因であまり交流がないため、当該土地の件について、協議ができず、父の名義のままにしている。

実例３

父が死亡し、その１年後母も死亡し、父名義の実家に住む人がいなくなった。

長男の自分が、実家が空き家になるので売却しようとしたが、不動産屋さんに行くと、相続登記をしてからでないと売れないと言われた。

相続登記は面倒そうで、専門家に頼むと費用がかかるので、固定資産税だけ払い続け現状維持している。

実例４

昭和５０年代に不動産投資で、父が山林を買っていたが、父が死亡後、土地の資産価値がないので、何とかしなければいけないとはわかっているものの、そのまま相続登記をしていないで１０年が経過している。

実例５

土地を保有していた方には、子供や妻がいなかったので、兄弟姉妹が遺産分割協議をして土地を相続すべきだが、兄弟姉妹同士がバラバラの地域に住んでいるので、相続登記を７年以上していない。

これは、実務で出てくる所有者不明土地問題、空き家問題の実例の一部です。

実際には、様々な理由で所有者不明土地問題、空き家問題が発生しています。

遺産分割協議自体に法律上の期限はないが、不動産がある場合は要注意

銀行の相続による解約については、いまのところ、通帳等一定の口座がわかる情報があれば、特に１０年以上相続発生から経過しても、問題なく相続を原因とする解約ができます。

しかし、不動産については、不動産自体が簡単に分けることができるものでないため、遺産分割協議が銀行の通帳解約よりスムーズに行かないことが多いです。

いわゆる“土地の押し付け合い”が相続人同士で生じることも有ります。

札幌市の地下鉄圏内のような、換金性の高い土地の場合取得したい相続人が出てくるのですが、地方都市の山林の土地、古い建物が上に建っている宅地などは、相続人同士が相続したくないと主張し合い、結局現状維持のまま固定資産税だけ払い続けているという現象が生じます。

所有者不明土地問題を生じさせないための現実的な対策

所有者が生存中（死亡前）のとき

所有者が生前にできる相続対策は、ⅰ 不要な土地建物を売却することです。そうすることで相続人の手続にかかる負担を軽減できます。

ⅱ 住まいとなっている自宅については、公正証書遺言で遺言執行者を指定し、受遺者（自宅を相続又は、遺贈する人）を特定しておくとスムーズに名義変更や売却ができます。

ⅲ 消えてある抵当権は、しっかりと抹消し、民事信託（家族信託）など複雑な制度には、組み込まず、経理関係をシンプルにすることが重要と思います。

所有者が死亡してしまった後

所有者が死亡してしまった後は、ⅰ できるだけ早く遺産分割協議をすることです。早く不動産の相続について話し合うと、解決できる可能性が高まります。

所有者が死亡して目安として、５年以上経つと新たな相続が発生し、いわゆる“数次相続”となります。そうなると、遺産分割協議書に署名押印する相続人の数が増えてしまい、協議がまとまらなくなります。

ⅱ 相続発生から、５年以上経過してしまった土地や建物を解決するには、丁寧な手順で進める必要があります。相続人様同士で解決が難しくなりますので、最初から、相続に詳しい専門家に相談した方がよいでしょう。

ⅲ 死亡した所有者に子供がいないいわゆる“兄弟姉妹”のときは、難度が高い相続となりますので、最初から、相続の専門家に相談すると良いでしょう。

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