価値のない原野なのに売ってくれませんか（仲介させてくれませんか）という電話が来る
相続・遺言コラム原野商法の土地の特徴
たまき行政書士事務所では、相続相談の際、昭和４０年から５０年代に流行した原野商法で購入してしまった土地についてのご相談をお受けすることがあります。
相続が発生した時には、相続人に名義変更はする必要があるのですが、その後、原野商法で取得してしまったような土地（原野）は、
- 宅地として利用できない
- 売却できない
- 自治体に寄付もできない
- 不動産業者さんも割りに合わない仕事であるとして取り扱ってくれない
という状態になります。
その理由としては、一言でいうと原野商法で取得してしまった土地は、“建物（特に住宅）が建てられない土地”だからです。
一概にはいえませんが、原野商法で取り引きされた土地の特徴は、
- １. 市街化調整区域（市街化を抑制する地域）
- ２. 公図からすると前方の道路らしきものが私道（実際には道として整備されていない）
- ３. 場所を正確に特定することが難しい（測量されていない、境界標が全くない）
というのが特徴といえます。
固定資産税評価額は、３００㎡あっても２０００円以下であります。
宅地であるとこのような安価な固定資産税評価額にはなりません。固定資産税評価額が著しく低いということは必ず理由があるのです。
本州の不動産会社などから土地を売ってくれませんかと電話がくる？
北海道の土地なのに、本州にある不動産会社などからお客様所有の土地を購入させてくれませんかと、お手紙やどこかで手に入れた名簿からを利用して勧誘が来ることがたまにあります。
相続手続きを担当する行政書士や司法書士から情報が洩れているのではなく、不動産業界のシステム（相続が発生した物件情報をピックアップできる）や名簿会社から情報を手に入れて、登記簿の所有者住所の欄をみて名義人に対して勧誘をしてきます。
勧誘してくる会社の方は、原野商法で取得してしまった処分に困っている土地であることは全部承知の上で、「家庭菜園や資材置き場として土地を欲しい方がいるので是非仲介を担当させてもらいたい」などと言ってきます。
この手の勧誘電話は、要注意といえるでしょう。結果的に逆にその会社へ何らかの料金を支払うこととなることが多いです。
不動産仲介会社の収入
例えば、不動産売買仲介で宅建業者（不動産会社）の方が得られる報酬は、法定上限が決まっていて、例えば、原野を５０万円で売却が決まった場合、法定上限５％の２万５千円が売主から支払っていただく報酬となります。
実際には、原野商法で取得してしまった土地は、５０万円でもなかなか売ることが難しいため、結果として１０万円くらいで取り引きされることが予想されます。
１０万円で仲介が成立した時の売主の宅建業者の手数料は、法定上限５％で5千円です。
手紙や電話で何度も勧誘してまで、５千円の報酬を得ようと北海道の方に電話をかける必要はなく、勧誘の理由は別の名目で多額の利益を得ようとしていることが考えられます。
原野商法の二次被害
原野商法購入者に何らかのお金を出させる手法として、国民生活センターにも多数情報が寄せられています。
勧誘業者にうっかりと原野商法で取得してしまった土地の処理をお願いした後は、調査した結果、測量が必要である、仲介で出しても成約は難しいから引き取り費用をいただき当社で処分しますなどという結末となり、結局、お金を支払ってしまうこととなります。
これが原野商法の二次被害といわれるものです。また、原野商法で土地を購入してしまった方の電話番号リストもあるとしか思えず、土地の処理に興味があると示した時点で詐欺対象のリスト化されてしまう危険もあります。
詳しくは、国民生活センターのホームページをご参照いただくとよいでしょう。
現時点での原野商法の土地の対策
現時点での原野商法で取得してしまった土地の対策としては、
- 所有者が死亡した時は相続手続きを放置せずすること（所有者不明土地にしない）
- 甘い勧誘には応じない（詐欺被害防止）
ということです。
原野商法で取得してしまった土地（原野）を相続しても、固定資産税はかからないことがほとんどですし、万が一そこに新幹線が通過するなどとなった時に土地収用（売却）で手放すチャンスはあります。
宅建業者さんとしては、原野商法の土地を仲介するメリットはあまりありませんが、適正価格で仲介に出し、数万円で成約することもありますので、お知り合いの宅建業者の方がいれば、仲介してくれるかどうか相談してみると良いでしょう。
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