相続財産調査の際、一軒家の建物が未登記か登記済みかわからないときの対応方法について
相続・遺言コラム建物が未登記か登記済みか不明な場合に調べる方法
相続財産調査の不動産調査の際、建物が未登記か登記済みかがわからないことが稀にあります。令和の現在ではあまりないですが、相続の際の不動産調査の時は、建物の築年数が、４０年前や５０年前位になると、未登記か登記済みかわからないことがあります。
今回のコラムでは、登記情報サービスというインターネットから検索できるサービスを利用した方法を前提に解説しますが、法務局の本局、支局、出張所でも同じように調べることができます。
登記情報サービスHP
未登記か登記済建物かの判別方法（通常版）
① 権利証（登記識別情報）がある場合
基本的に登記済み建物の場合、建物の権利証（現在では、登記識別情報と呼びます。）を重要な引き出し等に所有者が大切に保管してありますので、権利証があればその建物は登記済み建物と思って大丈夫です。
② 権利証（登記識別情報）がない場合
次に、権利証（登記識別情報）がない場合、土地の地番（住所表記ではない）から、その同じ家屋番号で建物を検索します。例えば、札幌市北区新琴似１３条１丁目１番１号の住所表記で、地番が札幌市北区新琴似１３条１丁目１２番１８であれば、家屋番号や地番で札幌市北区新琴似１３条１丁目１２番１８の建物として探します。（ちなみに、実際には、新琴似は１２条までとなり、新琴似１３条は存在しません。）①と②の探し方で、９０％程度、未登記か登記済み建物かが判別します。
③ 札幌市北区新琴似１３条１丁目１２番１８の建物で該当なしとなった場合
次に、同じ事例で、札幌市北区新琴似１３条１丁目１２番１８の建物で該当なしとなった場合には、札幌市北区新琴１３条１丁目１２番１８上にある建物が存在しない検索できるサービスがありますので、登記識別情報サービスで検索します。
登記情報サービスの著作権の関係で探し方までは、画像で提示できませんが、このように検索する方法があります。
未登記か登記済み建物か判明しない場合
おおよそのケースでは、上記①から③の方法で見つかりますが、それでも未登記建物と決めつけるわけにはいきません。例えば、上記の事例で、未登記かどうか確信できない場合、評価証明書というもので、確認します。
評価証明書とは、固定資産評価証明書とも呼ばれ、建物の固定資産（税）評価額がいくらとしているかを証明するものです。不動産の管轄する自治体（市町村）又は市税事務所（都税事務所）等が発行するし、土地や建物（家屋）の固定資産評価を示した証明書であります。
その評価証明書を見ると、家屋番号という欄に上記の例でいうと、「１２－２０」と記載があった場合、家屋番号が札幌市北区新琴似１３条１丁目１２－２０であるという意味となります。
そして、家屋番号が札幌市北区新琴似１３条１丁目１２－２０と検索すると登記簿が出てきます。これで、登記済み建物であることがわかります。
もしも、家屋番号の欄が空欄であった場合については、未登記建物の可能性が高いです。この場合、念のため評価証明書を発行している自治体の税務課あるいは、市税事務所等に確認の電話を入れるとよいでしょう。取得した評価証明書の中の建物は未登記家屋ですかという感じで聞くとよいと思います。
評価証明書と似て異なるものとして、固定資産税納税通知書というものがあります。札幌市でいうと、毎年４月末頃に届きます。固定資産税納税通知書は、Ａ４の文書を三つ折りにしたくらいの大きさの細長い紙の束です。
ここにも家屋番号として記載がある場合があります。ただし、納税通知書＝評価証明書ではありませんので、正式なものは、評価証明書で確認するとよいでしょう。
当事務所では、相続の調査の際には、必ず評価証明書を入手して正確な情報を収集しております。
色々調べた結果未登記建物であった場合
相続の対象となる未登記建物があった場合には、法務局へ相続登記の申請は不要ですが、不動産を管轄する自治体に、（例えば、札幌市北区にある不動産でいえば、札幌市北部市税事務所へ）未登記家屋所有者変更届書を提出する必要があります。
ちなみに、登記済み建物の場合は、相続登記をすることで、自動的に自治体に通知が行きますので、自治体、あるいは、市税事務所等への届け出は不要です。
札幌市HP
まとめ
今回は、未登記建物か、登記済み建物かの判別方法について解説しました。昔に建てられた建物はルールも現在より緩かったこともあり、登記されていなかったり、土地と異なる家屋番号であったり、２階建てと思っていたら１階で登記されていたなど様々ないまでは不思議な状態であることが多々あります。
特に、相続の際には、建物の築年数が４０年を過ぎていることも珍しくないのでそのようなことが起こります。難しい相続については、相続専門の事務所に一度早い段階で相談をいただく方が良いこともありますので、札幌市近郊のお客様については、たまき行政書士事務所に一度ご相談ください。
また、リモート面会などで、初回無料相談も受け付けおりますので、札幌市以外の遠方の方もお困りでしたら一度、相続専門のたまき行政書士事務所にご相談ください。
このページの著者
たまき行政書士事務所
代表 行政書士 田巻 裕康
大学卒業後、サービス業の仕事を長年経験。その後、２９歳で初めて本格的に法律を学びはじめる。行政書士に合格し、東京にある、相続遺言専門の行政書士事務所で勤務。もっと、ゆっくりと時間をかけてお客様に寄り添いたい気持ちが強くなり、第二の故郷である札幌にて独立し、たまき行政書士事務所を開業。
- 保有資格
- 行政書士・宅地建物取引士
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