家の相続共有にリスク？

相続・遺言コラム

日経新聞マネーのまなびより

令和３年５月８日の日本経済新聞マネーのまなびコーナーで“家の相続、共有にリスク”という興味深い記事が出ていましたので、今回のコラムでは、相続の専門家の観点から掘り下げて解説してみたいと思います。

記事の概要は、遺産分割協議において、被相続人の住んでいた自宅土地建物（家）の相続について、その家に引き続き住む相続人がいない場合や市場取引の少ない地域の家の場合、だれもその家を積極的に相続しようとしないことがある、そして、その家を法定相続人全員の共有としてしまうと様々なリスクがあるので注意しましょうという内容ものでした。

相続の専門家が関わる相続では、基本的に安易に共有にしないのが定説

アパートなどの収益不動産でもない限りは、故人の住んでいた自宅土地建物は、そこに相続人が住まない限り、利用価値がほとんどなく、また、売却換価しない限り、お金は発生しない、むしろ、継続的に費用がかかり続けるマイナスの資産ともなります。

具体的にかかる２つの費用としては、

ⅰ. 家の所有者となると、毎年、自動的に届く固定資産税の支払いのための費用
ⅱ. 所有者の責任として、空き家となった場合、周囲に迷惑をかけないように維持管理をするための費用

があります。

北海道であれば、自分たちで、もしくは、業者さんを依頼し、除雪をし、雪による倒壊の危険を除去する必要があります。

そのため、預貯金は積極的に相続しようとするものの、空き家となる実家は、法定相続人は相続をしたがらないということがよくあります。

ただし、今回、日経新聞の記事でも紹介されていたように、共有にすると様々なトラブルの先延ばしとなります。

そのため、相続の相談、相続手続きに携わる相続の専門家であれば、安易な共有登記はしない、共有登記を解決方法として決してお勧めしない、というのが定説といえます。

とりあえず共有とするとどうなるか

不動産については、遺産分割協議が成立しないでも、法定相続人の一人の権限で、法定相続分通りの登記という行為ができます（法務局HP参照）。

例えば、夫、妻、長男、長女の家族構成で、夫が死亡した場合、長男の一人の権限で、妻２分の１、長男４分の１、長女４分の１という共有登記をすることができます。

後先のことをあまりアドバイスしないあるいは、経験不足でその後のトラブルを予想できない専門家に相談してしまうと、「まとまらないのであれば、とりあえず共有登記をしたらどうですか。法定相続分通りの登記だと、遺産分割協議が成立していなくてもできます。」と提案してしまうことがあります。

例えば、親の住んでいた自宅について、とりあえず法定相続登記（共有とする登記）をするとどうなるか具体的に掘り下げて解説します。

１. 共有状態なので、売却（処分）しようとしたときに、共有者全員の賛成が必要となる。住んでいる地域が離れていると売却手続きがスムーズに進めることが出来ない。
売ることに賛成しない共有者がいる場合には、不動産業者を媒介して、売ることも出来ない。

２. 空き家状態であると、家の中が急速に劣化（換気不良によるカビ、水道管凍結、ガラス割れ）するため、定期的なメンテナンスを誰かが行う必要が出てくる。
手間と費用が掛かり、共有者のだれもがメンテナンスや費用支出をしたがらない。

３. 固定資産税は、共有者が３人いても必ず代表者一人に納税通知書が行く、納税代表者となった場合、現実的には、その方のみが固定資産税の全額を支払うケースが多く、不公平感が募っていく。

４. 共有者に相続が発生した場合、遺言を作成していない限り、共有者のさらに法定相続人が共有持分を相続するため、共有者がさらに増える可能性がある。（数次相続の発生）

５. 直接の法定相続人同士で解決できなかった不動産の相続なのに、さらに、世代の若い共有者が入ることで、解決する可能性は低くなる。

６. 岩見沢市など北海道の豪雪地帯の場合、建物自体が雪で倒壊する危険性があり、解体費用（１００万円から２００万円）の支出が必要となることがある。しかし、共有者のだれもがその費用を出そうとしない。

７. 壊れた建物を放置していると、相続の問題のみならず、“空き家問題”に発展する。

８. 納税代表者が、固定資産税を滞納すると、最終的には、共有者全員に給料差し押さえなどの通知が来ることとなる。

以上のように、共有登記とすることリスクの、ほんの数例を挙げましたが、他にも複雑に絡み合う様々なリスクが後々待ち受けます。

これは、共有登記をしないでも、名義変更を放置して単なる共有状態（亡くなった方の名義のままの状態）でもほぼ同じようなリスクとなります。

だれも相続したがらない家を共有とせず、解決する方法

北海道の岩見沢市にある実家（築３０年、空き家となる）の相続を想定します。

事案をシンプルにするため、不動産の名義人の父が死亡、法定相続人は、長男Aさん、二男Bさん、長女Cさんという法定相続人が３人とします。

実家の価値は、土地建物を合わせ固定資産評価額が４００万円。預貯金が９００万円であったと仮定します。

解決の前提として、覚えておく必要があるのは、不動産と預貯金の相続の話合いを分離しないことです。

先に、預貯金を均等に分配し終わってから、不動産の相続はどうしようと話し合いをしようとしても解決する時期を逸した状態になり遅いといえます。

不動産があるときには、預貯金も含めて一緒に誰が何をどのくらい相続するかを逃げずに話し合う必要があります。

解決方法１. 法定相続人の一人の単独所有とし、その方に不動産の処分を一任する

一番複雑でないのは、法定相続人の一人に相続してもらい、維持管理、場合によっては売却し、換価することを任せるというものです。

今回の例でいえば、岩見沢の実家の固定資産評価額が４００万円だったとしても、売却しようとした場合、不動産業者さんの売却予想では、おそらくこのように査定されます。

建物０円、土地２００万円、更地として売りに出そうとすると、解体費用が１５０万円前後かかります。

今回の例でいえば、長男Aさんに自宅不動産を相続してもらうが、価値を０円と考える。預貯金については、均等に長男A、二男B、長女Cとも３００万円ずつ相続する旨の遺産分割協議書を作成して、預貯金の解約、不動産の名義変更をする。

長男は、数年管理したあと不動産の単独所有者なので、売却しても良いし、住みたいのであれば更地にして自分で家を建ててもいい。

そのようにすることで、長男は費用も負担するが、売却すればマイナスにはならず、自分の権限で、管理、保存、処分ができる。さらに、長男A、二男B、長男Cら兄弟にとっては、思い出の実家を急いで売却することもしないで済むというメリットがあります。

また、二男、長女は、不動産にまつわるリスクを負うことなく現金で３００万円ずつ受領できる。

このような自宅不動産については、金銭的価値のないものとして代表者である長男に相続してもらい、その他の預貯金は均等分割するという方法が一番北海道では多いといえるかもしれません。

解決方法２. 換価分割をする

次に、不動産の相続の手法で換価分割という方法があります。換価分割は、その名の通り、不動産を換価して換価金を分割して相続するという意味です。

ここで忘れてはいけないのが、不動産は死亡した方の名義のままでは売却換価することができないということです。

そのため、換価分割のやり方としては、まず、ⅰ. 便宜的に、自宅不動産を相続人の代表者一人に相続（単独所有）してもらい、その後、その代表者が、ⅱ. 不動産屋業者と媒介契約を結び、買主を探し、売却するという手順となります。

外形的には、単に、一人が相続して、単独所有者が売却して売却金を受領したとなるため、不動産に譲渡益が出ると、翌年住民税等の増額となることもあるので、そのあたりを理解したうえで行う必要があります。

また、遺産分割協議書には、換価分割であることを明記しておく必要があります。

遺産分割協議書には、以下のように記載するとよいでしょう。

第１条被相続人名義の以下の不動産を長男Ａが取得する。
第２条（略）
第３条第１条によって長男Aが取得した不動産については、相続登記完了後、遅滞なく、売却換価し、売却に係った諸費用を除く残額について、長男Ａ、二男Ｂ及び長女Ｃで法定相続分通りに分割することとする。

解決方法３. 代償分割をする

最後に、相続の手法の一つで、代償分割という方法があります。これは、不動産の価値をざっくりと相続人同士が共有することができる場合で、素早く解決したいという場合に利用できるでしょう。

例えば、今回の例の、岩見沢市の自宅不動産を長男Aさんが取得して、実際の価値（解体して更地にする費用を引いたら）が固定資産評価額（岩見沢市発行）が４００万円だったとしても、実勢価格は６０万円くらいだろうと相続人全員が理解していたとします。

そうすると、相続人Ａさんは６０万円の価値を取得したのでその代償として、２０万円ずつを二男Ｂと長女Ｃに代償金として支払うというものです。

代償分割やその他の分割方法についてのより深い説明については、別の記事をご参照ください。

このように“とりあえず共有”登記を避けて、不動産がある場合でもきれいにあとくされなく分割する方法はあります。

その方法を採るとベストかについては一概に言えませんが、法定相続人の構成、法定相続人の仲の良さ、財産構成等から総合的に考えて一番良い方法を採ると良いでしょう。

参考記事

遺産の分割方法

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