親（父又は母）が孤独死した時の自宅の相続、遺産整理、遺品整理、自宅（空き家）売却について

相続・遺言コラム

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地方都市での孤独死の増加

北海道でいえば、札幌市以外の人口１０万人以下の地方都市では、自宅でのいわゆる“孤独死”が発生することがあります。孤独死というもの現代では珍しいことではなく当事務所でも１０件に１件位は孤独死の事案となっている印象です。

特に、札幌市以外の地方都市に住む親が亡くなった場合、子供は札幌市や関東にいるケースが多く、1人暮らしをしていた親が死亡したとき、親族などの発見が遅れるケースがあります。

今回は、親の自宅で孤独死が発生した時の相続や遺産整理、遺品整理、自宅（空き家）売却について手順を解説したいと思います。

孤独死の発生状況いろいろ

孤独死については、死亡後１日から２日であれば通常の相続と同じと扱ってよいでしょう。自然死、不慮の死（誤嚥による死亡等）は、誰にでも起こることですし、ご遺体の損傷・腐敗等がなければ自宅の資産価値にも基本的には影響を与えません。

国土交通省のガイドラインにおいても、自然死や不慮の死については、次の所有者への告知義務事項とはなっておりません。

国土交通省ガイドライン

報道発表資料：「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しました - 国土交通省

ただし、自然死、不慮の死以外の死亡については、自宅の売却については、価値が大きく低下したり、後に死亡の事実を意図的に隠していたりすると買主との間でトラブルになる可能性が高くありますので、手順をしっかり踏んで自宅の相続や遺産整理、遺品整理、自宅（空き家）売却を行うとよいでしょう。

自然死や不慮の死以外の死亡としては、

① 自殺
② 殺人
③ 死後数週間経ってご遺体に腐敗等の損傷が生じた場合

などが考えられます。

孤独死の発生状況は様々ですが、今回のコラムでは③の孤独死、かつ、発見が遅れご遺体が損傷している事案の手順をさらに掘り下げて解説します。

相続事案の場合の自宅（空き家）は、売却することが多い

親名義（父が多いと思いますのでここでは父名義とします）で、母は父とは離婚をしており、子供のみ（今回の事案では、子供二人（長男と長女とします）で、「1人暮らしをしていた父が死亡し、遺体の発見まで２週間経過していた」という事案にします。

相続が発生するころ、自宅建物の築年数は、３５年以上経過しており、基本的には、建物は生かすことができない状況であることが多いです。

確かに、東京２３区などでは、建築基準法の改正の影響等で、再建築不可物件となっているケースもあり、柱などの構造を残しフルリフォームする事案も多いです。しかし、北海道においては、前方道路と土地面積が広く、再建築が不可ということはほとんどないため、どこかのタイミングで取り壊すことが考えられます。

また、子供は親が死亡した以上、生まれ故郷の地方都市に戻る必要性も低いため、売却一択になることが予想されます。

孤独死(ご遺体損傷あり)の売却の手順

家の中のものの整理と売り方の検討

死亡した時に、ベッドやマットなどで死亡していた場合には、ご遺体から体液等が染み出て床についていることは少ないかもしれませんが、敷き布団などで寝ていた場合には、体液等が床までしみ込んでいる場合があります。

この場合、損傷の程度にもよりますが、臭いや感染予防の観点からも① 特殊清掃を入れた方が良い場合があります。その後、② 遺品整理業者さんに遺品整理に入ってもらい家具家財をすべて無くす必要があります。遺品整理業者さんを入れて家のものをすべて出す必要がある理由としては、リサイクルの法律の関係で、現在は、まずは、建物内の家具家財を空にしないと解体工事に入ることができないからです。

次に、③ 自宅の売り方を決めます。具体的には、

ⅰ. 解体工事をすぐに手配し更地にするか
ⅱ. 解体工事はしばらくせず、古家付き土地として売るか
ⅲ. 土地（解体更地渡し）として土地を売却に出すか

を決めていく必要があります。

どの方法がよいかについては、個別具体的に検討する必要があります。不動産は、同じような地域の土地でもそれぞれ個性がある一点ものですし、建物も大きさ構造、建築会社が異なる一点ものです。そのため、相続物件はこの方法がベストという答えはありません。

相続手続き（遺産整理）

そして、①～③の手順に加え、同時進行でしなければならないのが相続手続きです。

相続手続きとは、死亡した親の名義の財産を相続人に移転させる手続きのことをいいます。不動産については、死亡した親の所有名義を相続人である子に移転させる手続きを相続登記と呼びます。預貯金における相続手続きとは、死亡した親の預貯金を解約払戻することです。

タイミングとしては、上記①特殊清楚～②遺品整理の間に戸籍収集⇒財産調査⇒不動産名義変更、預貯金の解約をするとよいでしょう。

不動産については、名義が完了しないと売却することができないためできるだけ早く名義を子に変更をする必要があります。また、預貯金の解約を早期に進めると特殊清掃や遺品整理など様々な費用の原資となりますので、特に孤独死が生じた相続案件では、預貯金の解約も早期にとりかかるとよいでしょう。

参考記事

不動産の相続（名義変更）でお困りの方へ
 故人の銀行口座が凍結されてお困りの方へ

不動産屋さんの選定と売却

特に、孤独死の発生した相続案件では、不動産の専門家に入ってもらい、仲介をお願いした方が良いと思います。

不動産屋さんの直接買取という手法もありますが、おそらく、一括査定とかを申し込んでも北海道の地方都市で、かつ、孤独死発生の案件では、メール問合せの段階で断られる事案が多いことが予想されます。また、個人と不動産屋さんでは知識量の差がありすぎ、直接の売買は取引価格が、不動産屋さんのいいなりになってしまう危険性があります。

信頼できる知り合いの不動産屋さんがいれば、損得勘定を抜きにして仲介を行ってくれると思いますので、お知り合いの不動産屋さんがいれば一度早い段階で問い合わせると良いでしょう。

孤独死の発生した案件では、時間が経てばその事実が消えるということもありませんので、親の自宅の空き家状態を続けないように売却するのがポイントです。

空き家の状態が長く続くと水道管の中の水が腐敗、凍結により水道管が損傷し、カビの発生、ネズミや猫などの動物の侵入などがよくあります。

そのため、孤独死の発生した自宅の売却は、不動産屋さんと相談し、値段にこだわりすぎず早期に売却するというのがポイントかもしれません。