親の不動産を相続した際に、“とりあえず共有”をしてしまった場合の対処法
相続・遺言コラム“とりあえず共有”が発生するきっかけ
親名義の不動産を相続した際に、とりあえず兄弟姉妹で平等に共有（法定相続分の登記）としていたところ、何十年も経過してから共有の状態では不都合が生じることが分かり、何とかしようとしたところ、自分たちでは解決方法がまったくわからず困ったという相談を受けることがあります。
例えば、不動産を所有していた父親（母親は父親より先に死亡）の相続が発生して、長男、二男、三男が法定相続人である場合に、長男３分の１、二男３分の１、三男3分の１で不動産の共有登記をすることを、法定相続分の登記といいます。
このような登記を、専門家の間では“とりあえず共有”状態と呼ぶことがあります。
親の不動産を相続する際に、相続人のだれが相続するか話し合いがまとまらず、遺産分割協議ではなく法定相続分の登記申請をすると、共有者の全員の同意がなくても、法定相続人の一人の申請で相続登記ができてしまいます。
これが、“とりあえず共有”が発生する原因です。また、遺産分割協議でとりあえず平等に持分の登記をすることになり、同じ結果となることも“とりあえず共有”が発生する原因です。
“とりあえず共有”となる典型例には、次の４つが挙げられます。
- ⅰ. 兄弟姉妹の仲があまり良くない
- ⅱ. 相続人の仲が悪いわけではないが、相続人の一人が忙しくて十分な話し合いをする時間がない
- ⅲ. 面倒なことはしたくないとして、相続人の一人が正当な理由なく遺産分割協議に参加しない
- ⅳ. 法定相続人の一人に重度の障害がある者がいるが、成年後見人がついていない
参考HP
“とりあえず共有”はできるだけしない方が良い
上記ⅳの法定相続人の一人に重度の障害がある者がいるときなど、やむを得ない理由があって不動産を共有状態とするのは仕方ないのですが、“とりあえず共有”しておくという安易な解決方法は絶対にやめた方が良いです。
“とりあえず共有”は問題の先送りにすぎず、何年後、何十年後にもっと大きな問題となって法定相続人の下の世代に降りかかります。
“とりあえず共有”にしないためには、問題を先送りせずに、預貯金、現金、動産だけでなく、不動産も含めた遺産分割協議をすることです。
預貯金を換金、分配して、不動産のみを残した状態だと、遺産の取り分を金銭で調整することができないため、“とりあえず共有”状態となる可能性が高くなります。
できれば、相続に詳しい専門家のアドバイスを事前に受けた方が良いでしょう。
“とりあえず共有”になってしまった場合の対処法
相続した不動産の“とりあえず共有”状態を解消する方法には、
という二つの方法があります。
ただし、いずれの方法（共有のまま売却する、単独所有に変更する）もスムーズにいくケースは稀です。お金の問題であったり、感情の問題であったり、様々な問題が立ちはだかります。
① 共有のまま売却する
“とりあえず共有”状態は、共有にしてすぐはそれほど問題にはなりません。多くの場合、１０年以上経ってから大きな問題となります。
“とりあえず共有”状態に問題が生じる典型例として、不動産を所有する父親が死亡（母親は父親より先に死亡）し、長男３分の１、二男３分の１、三男３分の１で不動産の共有登記をしていたところ、長男が死亡した場合などが挙げられます。
この場合、長男の妻や子供たちが“とりあえず共有”問題の当事者となります。
この場合、“とりあえず共有”状態の土地や建物は、少なくとも売ることができません。なぜなら、登記名義人に死亡している方（長男）がいるからです。
“とりあえず共有”状態の不動産の売却を不動産会社に依頼する場合には、まず、長男の共有持分である３分の１について、長男の妻、あるいは子供のいずれかに相続登記をする必要があります。
一般の方には意外かもしれませんが、不動産を売却するときは、単独所有でも共有でも、所有権者全員が生存していなければならないのです。
そのため、二男、三男と、長男の相続人（長男の妻、長男の子）全員が該当の不動産を売却しようと合意した場合、次のような流れで売却することになります。
- ⅰ. まずは長男の相続手続きをする（長男の相続人の一人が３分の１の共有持分を相続する）
- ⅱ. その後、二男、三男と長男の相続人（長男から共有持分を相続した方）の３人が共同売主となり該当の不動産を売却する
② 単独所有（共有持分を一人にまとめる）に変更する
共有持分を一人にまとめる典型例は、共有者の一人が該当の不動産に居住している場合が考えられます。
共有持分を一人にまとめる（単独所有にする）場合にも、先の長男が死亡している事例ですと、
- ⅰ. まずは、死亡した長男名義の共有持分について相続手続きをする
- ⅱ. 次に、贈与あるいは、売買を原因として共有持ち分の移転登記をする
という流れで手続きします。
先の例でいえば、３分の１の持分を持つ二人の持分を一人にまとめれば単独所有となります。
親族間では贈与で行うことが多いですが、札幌市の住宅街など資産価値のある土地だと、共有持分を手放す際に金銭を求められることがあり、そのような場合は、親族間でも売買で行うこともあります。
まとめ
今回は、“とりあえず共有”としてしまった不動産の問題の解決方法についてご紹介しましたが、一旦共有状態となってしまうと、その後スムーズに解決することは極めて稀です。
そのため、一番良いのは、相続が発生した際に問題を先延ばしにせず、できれば１年以内にしっかりと相続の専門家のアドバイスを受けるなどして、不動産と預貯金、現金、動産などすべての財産を調査し、遺産分割協議をすることが大切です。“とりあえず共有”としてしまうと解決が難しくなるので、そうしないのが一番だと思います。
このページの著者
たまき行政書士事務所
代表 行政書士 田巻 裕康
大学卒業後、サービス業の仕事を長年経験。その後、２９歳で初めて本格的に法律を学びはじめる。行政書士に合格し、東京にある、相続遺言専門の行政書士事務所で勤務。もっと、ゆっくりと時間をかけてお客様に寄り添いたい気持ちが強くなり、第二の故郷である札幌にて独立し、たまき行政書士事務所を開業。
- 保有資格
- 行政書士・宅地建物取引士
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