相続した不動産を売却する際の仲介と買取の違いとは

相続・遺言コラム

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相続した後空き家を売却する事情

当事務所は、北海道札幌市北区にありますが、北海道全域の相続を担当しております。札幌市内も多いですが、北海道の地方都市（道北、道南、道東、札幌圏以外の道央）の相続を担当することも多いです。相続した後空き家を売却するというのは、北海道の地方都市の相続の場合の方が多いです。

なぜ、北海道の地方都市の相続事例の方が空き家を売却することになるかというと、子供世代が札幌市や恵庭市、北広島市、江別市、石狩市などの札幌圏に移り住んでしまっていることが多いからです。

両親は、北海道の地方都市に住んでおり、子供達は皆札幌圏に移り住んでいるような場合は、北海道の地方都市の自宅が空き家となり相続後、売却しなければならないということが増えます。

空き家になるので相続した後売却したい場合の流れ（北海道の場合）

例えば、父、母、長男、二男、長女の家族構成で、母が先に死亡して、持ち家に1人暮らしとなっていた父が死亡し、相続が発生した後、誰も住む予定がない場合、通常は、相続手続きの後ある程度の期間が経過した後、空き家となった自宅を売却します。

北海道の場合、空き家になったままメンテナンスせず、数年放置すると

雪の影響でご近所に迷惑が掛かってしまう（除雪の負担、屋根からの落雪の危険、屋根の積雪により建物が倒壊する）
動物が住みついてしまう
換気不良でカビだらけになってしまう

といった可能性があるからです。

そのため、例えば、長男に一旦名義を変更して（相続登記をして）空き家を売却に掛けます。

ちなみに、死亡した父の名義のままでは売却できません。一旦、遺産分割協議を経て、生きている相続人に自宅不動産の所有権を移転する必要があります。

参考記事

死亡している人名義の家は売れるのか？

不動産を売るための２つ方法（仲介と買取）の違い

仲介（ちゅうかい）の特徴

不動産を売るときに、一般の方が思い描くのがスーモやアットホームなどで買主を募集し、マッチングが成功した際には、個人間売買の仲介に携わった不動産会社に３%＋６万円（４００万円以上の場合）に仲介手数料を支払うというものです。

相続の場合、売主が相続人となり、家や土地を探している個人又は法人が買主となります。

よく“不動産無料査定を無料でします”という広告は、仲介した時の売り出しの価格の査定を無料でしますという趣旨のものとなります。

ただし、査定という名目からその金額で必ず売れるという錯覚をお客様側がしてしまうことがありますが、あくまでも売り出しの価格でありますので、注意が必要です。高く査定をしてくれた業者が必ずしも高く売ってくれるわけではありません。

買取（かいとり）の特徴

買取とは、一般に、不動産業者（宅建業者）が自社で直接不動産を買い取ることをいいます。仲介ではないので、仲介手数料は基本的にかかりません。

相続の場合、売主が相続人となり、転売を目的とする不動産会社が買主となります。

転売をすることを目的としていますので、当然安く購入しなければなりませんので、買取価格は仲介で売り出した時の価格に比べ２～４割程度低くなる傾向が一般的にはあります。

ただし、人気のあるエリアの自宅の買取の場合には、リフォーム工事をして付加価値を付けて高値で売却ができますので、仲介と同じくらいの金額が着くことも有りますので、必ずしも、買取の方が仲介より安いとは限りません。

相続における仲介と買取の違い

一般的な仲介のメリットデメリット

まずは、一般論からお話しすると仲介で出した場合のメリットは、不動産が最も高く売れる可能性があるということです。この一点であると思います。

他方、仲介のデメリットは、いつ売れるかは実際に売り出してみないとわからないというところです。買い手が全く現れず、1年以上長い間塩漬けになってしまうこともあります。

また、買主を一般公募する形となりどのようなお客様が来るかわかりません。契約過程で値引き交渉をされたり、後で、契約不適合責任を問われるリスクもあります（契約不適合責任については、後ほと詳しく説明いたします）。

仲介は、基本的に品質や種類などに契約と適合しないものがあると買主に主張されると後で売主である相続人が賠償責任を追及されたり、すでに取引が成立した代金の減額を請求されるたりする可能性があります。

一般的な買取のメリットデメリット

次に、買取の一般的なメリットは、不動産業者が直接買い付けるので短期間で売ることができ、現金化が早いということです。

また、これは最大のメリットといえるのではないかと思うのが、売主となった相続人が、買主である不動産会社から契約不適合責任を基本的に問われないということです。

他方、買取の一般的なデメリットは、仲介で売るよりも低い価格（６割～７割程度）となる可能性が高いということです。ただし、買取業者（不動産業者）の方針によるので、高く買い取りしてくれる業者もあれば、いつも低くしか買い取らないという業者もあり、買取価格というのは、買取をする業者の方針によったり、物件の人気度によったりすることがあります。

契約不適合責任とは

旧民法下（２０２０年３月３１日まで）では、売主の瑕疵担保責任などと表現していたのですが、近年（２０２０年４月１日～）民法改正により契約不適合責任という名称に変更されました。

契約不適合責任というものをかなりかみ砕いて以下説明してみたいと思います。

ⅰ. 売主は買主に対して契約内容に沿ったものを売却することが当然です。中古住宅でいえば、特別な約束（特約で民法の規定の一部排除するなど）の無い限り、そのまま住むことができる状態で引き渡すというのが最低限度の約束といえます。
ⅱ. 契約内容に記載のない欠陥などがある場合は、そもそも契約に適合していない（不適合）であるため、柔軟にその責任を取る必要があるという考えから生まれたのが契約不適合責任というものです。

契約不適合責任の方が、瑕疵担保責任より、売主の責任が増し、より買主保護の傾向が一般的に強くなったものといわれています。

特に、旧民法の瑕疵担保責任から新民法の契約不適合責任の名称になってから代金減額請求が認められるようになりました。

この後からでも代金減額請求ができるという制度は、買主にとっては喜ばしいことですが、売主にとっては不動産の引き渡し後にでも代金が減額されるリスクをかかえることになり、かなり負担となるものといえます。

ただし、契約不適合責任は、民法の制度で任意規定ですので、契約不適合責任の免責をするという特約を結ぶことも可能です。

買主がプロの場合には、契約内容に沿った目的物なのかを自分の目で確認できる能力があります。

不動産においては、不動産業者がプロとなりますので、契約不適合責任は、買主が不動産業者であれば、責任を追及されることは基本的にありませんので、売主にとっては契約後のリスクが相当軽減されます。

※ 契約書には通常通り契約不適合責任の免責の記載がなくても後で代金減額請求などをするようなことはほぼありません。

（買主の追完請求権）
第五百六十二条　引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は、売主に対し、目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができる。ただし、売主は、買主に不相当な負担を課するものでないときは、買主が請求した方法と異なる方法による履行の追完をすることができる。
２　前項の不適合が買主の責めに帰すべき事由によるものであるときは、買主は、同項の規定による履行の追完の請求をすることができない。

第五百六十三条　前条第一項本文に規定する場合において、買主が相当の期間を定めて履行の追完の催告をし、その期間内に履行の追完がないときは、買主は、その不適合の程度に応じて代金の減額を請求することができる。
２　前項の規定にかかわらず、次に掲げる場合には、買主は、同項の催告をすることなく、直ちに代金の減額を請求することができる。
一　履行の追完が不能であるとき。
二　売主が履行の追完を拒絶する意思を明確に表示したとき。
三　契約の性質又は当事者の意思表示により、特定の日時又は一定の期間内に履行をしなければ契約をした目的を達することができない場合において、売主が履行の追完をしないでその時期を経過したとき。
四　前三号に掲げる場合のほか、買主が前項の催告をしても履行の追完を受ける見込みがないことが明らかであるとき。
３　第一項の不適合が買主の責めに帰すべき事由によるものであるときは、買主は、前二項の規定による代金の減額の請求をすることができない。
民法