死亡している人名義の家は売れるのか?

相続・遺言コラム

よくある事例

例えば、不動産屋さんに自宅を売りたいということで来店して、不動産屋さんがその名義を調べてみると亡くなった方名義であるので、“このまま死亡した方の名義の状態では売れない”といわれてしまうことがあります。

結論をいうと、死亡している人の名義の家のままでは、不動産屋さんで売却の仲介をお願いすることができません

また、不動産屋さんに買い取ってもらったり、リフォームする際にリフォームローンを借りたりすることもできません

死亡している方の名義から生きている方に名義を移す必要あり

不動産の名義人が亡くなると“相続が発生した”状態となります

そのため、一旦相続手続きにより法定相続人の一人や、法定相続人数人に名義変更(相続を原因とする所有権移転登記)をする必要があります。

法定相続人の一人の名義にする場合には、

  • ① 法定相続人全員が遺産分割協議をして
  • ② 遺産分割協議書にその旨を記載する

必要があります。相続手続きになりますので、①②の前には、被相続人や法定相続人の戸籍一式を収集する必要があります。

相続人のうち一人でも名義を誰にするかについて反対する方がいる場合には、名義変更が長期間できないことがあります。

これがきっかけで、いわゆる空き家問題が発生することがあります。

換価分割(売却して換金分配)の時も一旦生きている方に名義変更する必要あり

住んでいた方の自宅が空き家になり今後住む予定の方もいないので、相続人同士でいわゆる“換価分割”という方法で、売却する場合があります。

この換価分割の場合も、手続きとしては、一旦生きている方へ名義変更する必要があります

公正証書遺言などの遺言で、遺言執行者が指定されていた場合には、遺言執行者が、一旦法定相続人受贈者(法定相続人以外の方への遺贈の場合)に名義変更を行い、遺言執行者が登記名義人の代わりに不動産屋さんと契約し売却します

いずれにしても、死亡した方の名義では、売却できず、一旦生きている方に名義変更をしてから売却をする必要があります

参考記事

遺産の分割方法

手遅れになる事例

不動産の所有者が、例えば、独身で子どもがいなく、両親が先に死亡していたケースでは、いわゆる“兄弟姉妹相続事案”となり、それぞれ縁の薄い法定相続人(何年も会っていない兄弟や代襲発生により甥や姪がいる)が多数出てくることがあります

前述したように、法定相続人の一人に名義を移すには、法定相続人全員の遺産分割協議で全員が結論を一つにまとめる必要がありますので、縁の薄い法定相続人同士だと、うまく話し合い自体ができないため、死亡した方の名義のまま何十年も放置されてしまう事例が多発しています

法定相続人が多数いる相続事案で、死亡している人名義のままにしない対策

不動産の名義人がまだ生きていて遺言を作成できる健康状態であれば、生前に遺言執行者の指定の記載のある公正証書遺言を作成しておくとよいでしょう

不動産の死亡してしまった場合は、相続に詳しい専門家に法定相続人同士で話し合う前に相談すると良いでしょう

相続発生の場合には、一度専門家へ相談しましょう

法定相続人の方の判断で、できるところからどんどん進めてしまうと相続人同士の関係がこじれて修復が効かないことがあります

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