死亡している人名義の家は売れるのか？
相続・遺言コラムよくある事例
例えば、自宅を売るため不動産屋さんを訪ねたが、不動産屋さんがその自宅の名義を調べてみると、亡くなった方名義であることが判明し、「名義がこのままの状態では売れない」と言われてしまうことがあります。
結論としては、死亡した方の名義のままでは、不動産屋さんで売却の仲介をお願いすることができません。
また、不動産屋さんに買い取ってもらったり、リフォームする際にリフォームローンを借りたりすることもできません。
死亡している方から生きている方に名義を移す必要あり
不動産の名義人が亡くなると“相続が発生した”状態となります。
そのため、一旦相続手続きにより法定相続人の一人や、法定相続人数人に名義変更（相続を原因とする所有権移転登記）をする必要があります。
法定相続人の一人の名義にする場合には、
- ① 法定相続人全員が遺産分割協議をして
- ② 遺産分割協議書にその旨を記載する
必要があります。相続手続きになりますので、①②の前には、被相続人や法定相続人の戸籍一式を収集する必要があります。
相続人のうち一人でも名義変更に反対する方がいる場合には、名義変更が長期間できないことがあります。
これがきっかけで、いわゆる空き家問題が発生することがあります。
換価分割（売却して換金分配）の時も一旦生きている方に名義変更する必要あり
自宅が空き家になり、今後住む予定の方もいないとき、いわゆる“換価分割”という方法で、相続人同士で自宅を売却する場合があります。
この換価分割の場合も、手続きとしては、一旦生きている方へ名義変更する必要があります。
公正証書遺言などの遺言で、遺言執行者が指定されていた場合は、遺言執行者が一旦法定相続人や受贈者（法定相続人以外の方への遺贈の場合）に名義変更を行い、遺言執行者が登記名義人の代わりに不動産屋さんと契約し、売却します。
いずれにしても、死亡した方の名義では、売却できず、一旦生きている方に名義変更をしてから売却をする必要があります。
参考記事
手遅れになる事例
不動産の所有者が、例えば、独身で子どもがおらず、両親が先に死亡していたケースでは、いわゆる“兄弟姉妹相続事案”となり、縁の薄い法定相続人（何年も会っていない兄弟姉妹、代襲相続が発生した場合の甥や姪など）が多数出てくることがあります。
前述したように、法定相続人の一人に名義を移すには、法定相続人全員の遺産分割協議で、全員の結論を一つにまとめる必要がありますので、縁の薄い法定相続人同士だと話し合いがうまくいかず、死亡した方の名義のまま何十年も放置されてしまう事例が多発しています。
参考記事
法定相続人が多数いる相続事案で、死亡している人名義のままにしない対策
不動産の名義人がまだ生きていて遺言を作成できる健康状態であれば、遺言執行者を指定する記載のある公正証書遺言を、ご存命のうちに作成しておくとよいでしょう。
不動産の名義人が死亡してしまった場合は、法定相続人同士で話し合う前に、相続に詳しい専門家に相談すると良いでしょう。
相続発生の場合には、一度専門家へ相談しましょう
法定相続人の方の判断で、相続手続きをどんどん進めてしまうと、相続人同士の関係がこじれて修復できないことがあります。
当事務所の所在地の札幌市には、相続の相談をできるところが多数あります。（詳しくは「札幌で相続の相談ができるところはありますか？」をご参照ください。）
信頼できる士業の事務所を探し、お問合せをしてみるとよいでしょう。
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