登記地目が畑を相続することになった場合どうすれば良いの?

相続・遺言コラム

登記地目が“畑”や“田”であった場合相続できる?

相続が発生して相続財産の調査の際、登記地目が“畑”や“田”となっている場合があります

相続以外の場合には、“畑”や“田”は、農地なので農地法の制限を受け、贈与や売買が農業従事者などに限定され、一般の宅地のように自由に譲渡できません

“畑”や“田”などの農地が自由に売買や贈与ができないもともとの理由は、農地を自由に売買や贈与をすると農地を耕作以外に使うことになり日本の食料自給率が下がる危険があるからです。

もっとも、相続においては、登記地目が“畑”であっても“田”であっても問題なく相続することが可能です

相続は、本人の地位を引き継ぐ性質があるので、第三者に対する贈与や売買とは異なり、農業従事者でなくとも“畑”や“田”を問題なく相続することができます

地目が“畑”や“田”であっても、現況はほとんど原野

たまき行政書士事務所で財産調査を行っている場合、相続の場合においては、現況が宅地や原野あるいは雑種地であることがほとんどです

確かに、当初登記をした時点では“畑”や“田”であったのかもしれませんが、農業を続けていない場合には、1年であっという間に原野と化してしまいます。

“畑”や“田”は、常にメンテナンスが必要です。そのため、農家をやめて数年が経過している方の相続においては、登記地目が“畑”や“田”であっても現況は、“畑”や“田”の農地ではありません

北海道内では、数年で笹の生い茂った原野になってしまうことが多いです

先ほど、相続においては、登記地目が“畑”や“田”であっても問題なく相続できると解説しましたが、問題は、農地を相続した後の話です

登記地目が“畑”や“田”を売却するには

登記地目が“畑”や“田”であると、相続人が相続した後に、売却や贈与によって農業従事者以外に移転登記することはできません

もし、現況も“畑”や“田”であれば、農地法3条の3の届出の際、農業委員会に購入者斡旋を依頼する方法があります

現況も“畑”や“田”であって農業従事者に売却をしたい場合

例えば、北海道小樽市の農地法3条の3の届出用紙のフォーマットを見ると下の方に農業委員会へ斡旋(あっせん)等を希望しますか又はしませんかの選択ができます

小樽市だけでなく、どの自治体の農地法3条の3の届出書のフォーマットにもほぼ必ず、斡旋(あっせん)希望の有無を聞く様式になっております。

(農地又は採草放牧地についての権利取得の届出)
第三条の三 農地又は採草放牧地について第三条第一項本文に掲げる権利を取得した者は、同項の許可を受けてこれらの権利を取得した場合、同項各号(第十二号及び第十六号を除く。)のいずれかに該当する場合その他農林水産省令で定める場合を除き、遅滞なく、農林水産省令で定めるところにより、その農地又は採草放牧地の存する市町村の農業委員会にその旨を届け出なければならない。

農地法

現況が“畑”や“田”ではなく農業従事者以外に売却したい場合

登記地目が、“畑”や“田”であっても現況が“畑”や“田”ではない場合、例えば、原野の状態になっている場合、登記地目を“畑”や“田”から原野に地目変更登記をする必要があります

原野に地目変更すれば、農地ではないということになるため農地法の規制の影響を受けずに農業従事者以外にも売却が可能です

地目変更の方法やケースバイケースですが、一般的な変更方法を以下で紹介します。

地目変更登記申請を専門家に依頼するには、表題登記の部分の登記となりますので、司法書士ではなく土地家屋調査士の方の専門領域となります。

相続で登記地目が“畑”や“田”(現況は原野)を売却するまでの流れ

登記地目を“畑”や“田”のまま変更することなく、通常通り相続手続きにより相続人の方に名義変更します

次に、不動産の所在する自治体から発行している名寄帳や固定資産税評価証明書を参照し、現況が何になっているか確認します。

現況が、原野などすでに“畑”や“田”ではない場合

現況が、原野などすでに“畑”や“田”ではない場合には、名寄帳と評価証明書を持参し、管轄の法務局で地目変更登記をかけることができる可能性があります。

地目変更登記申請があった場合、登記官が自治体の農業委員会へ電話確認をし、すでに原野など“畑”や“田”以外の扱いを受けている場合には、そのまま原野への登記申請が可能となる場合があります

必ずしも、上記の通りスムーズに行かない場合もあるので実際には、事前に管轄の法務局に確認した方がよいです。

名寄帳と評価証明書の表記が現況も“畑”や“田”になっている場合

名寄帳と評価証明書の表記が現況も“畑”や“田”になっている場合には、現況証明書(自治体により、非農地通知書と呼ぶ場合もあります)を農業委員会に発行してもらう必要があります

現況証明書を発行してもらったら、現況証明書(非農地通知書)を持参し、管轄の法務局に原野などに地目変更登記申請を行います

この場合、法務局の方が実際に現地確認をして、現況を何にすればよいか(原野か雑種地かなど)登記申請書と照らし合わせ最終判断します。

法務局の方が現況を見て確かに、これは現況が“原野”だと判断した場合には、地目変更登記が認められ、無事に地目が原野に変更となります

現況証明書の発行手数料は、例えば、北海道小樽市では、1筆1500円です。

法務局への登記申請手数料は、無料です。

現況証明書(非農地証明書)とは

現況証明書(非農地証明書)とは、自治体の農業委員会で発行してくれる証明書です。簡単に、表現すると、「この地番の土地は、現状は農地ではないですよ」という農業委員会からの証明書です。

農地か農地でないかの把握は、主に農業委員会の管轄となりますので、農地でない“畑”や“田”ではないことの証明である現況証明書(非農地証明書)は、農業委員会の方で発行します

非常に紛らわしいのですが、農業委員会は行政機関となりますので、現況証明書(非農地証明書)の発行を専門家に依頼するには、行政書士(あるいは、弁護士)に依頼する必要があります

司法書士や土地家屋調査士では、業務として現況証明書の発行請求の代理はできません。

もちろん、土地所有者本人が申請することは可能です。共有持ち分権者でも、本人申請として単独の請求が認められます(他の共有持ち分権者の委任状は不要です)。

自分では申請が難しいと思った場合には、行政書士に依頼すると良いでしょう

たまき行政書士事務所でも北海道内においては、現況証明書の発行請求の代理をすることができますので、お困りの際はご相談ください

実際の現況証明書を個人情報や場所をマスキングしたものを載せておきますので、参考にしてみてください。

まとめ

被相続人の方の所有地が登記地目“畑”や“田”という農地となっていた場合には、まずは、登記地目“畑”や“田”相続手続きをする(相続登記をする)。

次に、農地法3条の3の届出を形式的に出しておき、その後、地目変更を農地以外の地目に変更して(例えば、原野に変更して)その後、他人に売却するという流れとなります。

もっとも、農地から原野になると固定資産税が上がる可能性があるので、すぐ売る必要があるのか、しばらく売らないで固定資産税だけ払って現状維持をしたいのか等総合的に判断してから地目変更を行うと良いでしょう。

北海道の方で登記地目が“畑”や“田”を相続する予定になっている方が、ご相談したい場合には、一度、北海道の相続専門のたまき行政書士事務所へご相談ください

総合的に判断し、預貯金など銀行の相続手続きも含めて相続手続きをサポートすることができます。

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